Maaaring may iba't ibang dahilan sa pagnanais na hatiin ang isang ari-arian: kung para sa pagpaplano ng isang semi-detached na bahay, parcelling, upang magbigay ng lupang pagtatayo para sa mga batang nasa hustong gulang o dahil ang ari-arian ay napakalaki at nangangailangan ng masyadong maraming pagpapanatili. Ang isang dibisyon ay maaaring gawin nang may pagsukat o walang. Ipinapakita ng gabay ang lahat ng kailangang isaalang-alang kapag hinahati ang ari-arian.
Pag-apruba
Sa halos lahat ng pederal na estado, walang pag-apruba ng munisipyo ang kinakailangan upang hatiin ang ari-arian. Ang mga pagbubukod ay ang Lower Saxony at North Rhine-Westphalia kung ito ay may kinalaman sa isang binuong ari-arian o isang building permit para dito. Meron man o wala ang kinakailangang division permit, ang mga iniresetang regulasyon sa gusali ay dapat palaging sundin. Nalalapat ito, halimbawa, sa pagsunod sa pinakamababang distansya at mga plano sa pagpapaunlad. Ang awtoridad ng gusali at/o real estate ng responsableng munisipalidad kung saan matatagpuan ang property ay nagbibigay ng detalyadong impormasyon.
Mga uri ng dibisyon
May ginawang pagkakaiba sa pagitan ng sumusunod na dalawang uri ng dibisyon:
Ideal na dibisyon
Ang isang perpektong dibisyon ay nagaganap nang hindi sinusukat ang ari-arian. Hindi ito nangangahulugan na ang isang pagsukat ay hindi isinasagawa. Ito ay tumatakbo lamang nang walang pagtukoy sa hangganan at setting ng hangganan/pagmarka ng hangganan. Ang regulasyon ng isang dibisyon nang walang pagsukat ay isinasagawa ng isang notaryo. Ang isang entry tungkol sa perpektong parsela ay ginawa sa rehistro ng lupa. Ang ganitong uri ng dibisyon ay pangunahing isinasagawa upang makatipid ng pera at kapag ang mga partido ay hindi nais ng ilang metro kuwadrado higit pa o mas kaunti.
Ideal na kinakailangan sa dibisyon
Ang katuparan ng hindi bababa sa isa sa mga sumusunod na kinakailangan ay sapilitan upang magawang hatiin nang hindi sinusukat:
- Border ay iginuhit "bato sa bato", halimbawa sa isang semi-detached na bahay
- Pantay na bahagi ng ari-arian, gaya ng maaaring mangyari, halimbawa, kapag nag-dissolve ng manang komunidad
- Ang pagsukat ng dibisyon ay isinagawa noong nakaraan at idineposito sa tanggapan ng pagpapatala ng lupa nang walang pagbabago sa pagmamay-ari ng ari-arian na nagaganap
Tunay na dibisyon
Sa kaso ng tunay na paghahati, ang isang pagsukat ay dapat isagawa ng isang kinikilala at itinalaga ng publiko na surveyor. Ibinibigay ito kapag hiniling ng responsableng awtoridad sa pagsurbey o maaaring italaga nang nakapag-iisa. Ang mga hangganan ng ari-arian ay itinatakda para sa lahat ng mga sub-lugar. Maaaring itakda ang mga palatandaan ng hangganan kapag hiniling. Ang mga resulta ng pagsukat at boundary point ay isinumite sa land registry office bilang ebidensya at nakaimbak doon. Ang mga bagong land register sheet ay nilikha para sa lahat ng nasusukat na bahagi na may kani-kanilang (bagong) mga may-ari ng ari-arian. Ang lumang entry sa rehistro ng lupa para sa hindi nahahati na ari-arian ay "pinatungan" ng bagong survey at data ng hangganan.
Mga Gastos
Ang presyo para sa isang parcel division na wala o may surveying ay depende sa laki ng property na hahatiin at sa halaga ng lupa. Kung ang ari-arian na hahatiin ay 850 metro kuwadrado at ang karaniwang halaga ng lupa ay 23 euro bawat metro kuwadrado, ang halaga ng pagsukat ng dibisyon ay nasa average na 900 euro na mas mataas kaysa sa tinatawag na probing na walang pagsukat ng dibisyon. Ang buwis sa pagbebenta at mga bayarin sa pagpaparehistro ng lupa ay nagiging katumbas na mas mahal dahil sa mas mataas na mga kalkulasyon sa gastos. Sa halimbawang ito, ang pagkalkula ng gastos na mahigit lang sa 2,700 euros ay inihambing sa mahigit 1,300 euros na walang dibisyon. Maaaring mag-iba ang mga presyo depende sa munisipyo.
Ang may-ari ng ari-arian ay karaniwang may pananagutan sa pagsagot sa mga gastos sa paghahati. Posible ang mga pribadong kasunduan sa pagbabahagi ng gastos o pangkalahatang pagpapalagay ng gastos sa (bagong) may-ari ng property na hahatiin.
Application kung kailangan ng approval
Kung ang isang ari-arian na napapailalim sa isang kinakailangan ng permit ay hahatiin, isang nakasulat, impormal na aplikasyon sa responsableng awtoridad ng lungsod ay kinakailangan. Ang aplikasyon ay dapat isumite ng may-ari ng ari-arian o ng bumibili. Bilang isang tuntunin, ang mga pampublikong surveyor at notaryo ay maaari ding magsumite ng aplikasyon sa ngalan ng may-ari o bumibili ng ari-arian. Ang isang legal na may bisang kapangyarihan ng abogado para sa mga ikatlong partido upang magsumite ng aplikasyon ay kinakailangan.
Nilalaman ng application
Seksyon 13 ng Building Template Ordinance ay kinokontrol ang nilalaman ng aplikasyon at mga kinakailangang dokumento. Kabilang dito ang
- Pangalan at address ng aplikante o may-ari ng property na hahatiin
- Kalye at numero ng bahay ng property
- Pangalan ng ari-arian
- Land register sheet
- Property cadastre with district, land and parcel number
- Property map in triplicate with current property boundaries, property to bevided and future boundaries
- Impormasyon tungkol sa mga kasalukuyang development, market value ng property na hahatiin at layunin ng paghahati
Tip:
Tiyaking tama at kumpleto ang lahat ng impormasyon at naisumite ang lahat ng kinakailangang dokumento/dokumento. Sa karaniwan, ang oras ng pagproseso ay tatlong linggo. Kung ang hindi tama o hindi kumpletong impormasyon/dokumento ay naisumite, ang oras ng pagproseso ay pahahabain nang naaayon.
Tinanggihan ang permiso ng dibisyon
Kung tatanggihan ng awtoridad ng gusali ang isang dibisyon ng ari-arian, ang susunod na hakbang ay pumunta sa korte kung hindi matatanggap ang pagtanggi.
Inaprubahang paghahati ng ari-arian
Kung ang isang parsela ay naaprubahan ng awtoridad ng gusali, dapat isagawa ang pagsukat. Bago isumite ang mga resulta ng pagsukat sa tanggapan ng pagpapatala ng lupa na may permiso sa paghahati, ipinapayong gumawa ng karagdagang pagsasaayos nang maaga.
Easement
Huwag kalimutan ang mga karapatan ng mga indibidwal na may-ari, na dapat ibigay ayon sa Seksyon 1018 ng Civil Code, tulad ng mga karapatan sa daan o pagpasa. Kasabay nito, maaaring matukoy ang waiver ng mga karapatan. Ito ay nagsasangkot ng pagpapabigat sa ari-arian ng kapitbahay. Ito ay kinokontrol, halimbawa, (pinagsamang) paggamit, tulad ng paglalagay ng mga tubo ng tubig o pag-iimbak ng mga bagay sa kalapit na ari-arian.
Tip:
Lahat ng mga kasunduan gaya ng easement at waiver ng mga karapatan ay dapat na karaniwang naitala sa pagsulat at dapat ay bahagi ng bawat dibisyon/kasunduan sa pagbili. Sa ganitong paraan, maiiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan sa ibang pagkakataon.
Mga karapatan sa daan at daanan
Ang isang mahalagang kadalian ay ang mga karapatan sa daan at daanan. Lalo na kung ang isang partitioned property ay matatagpuan sa pangalawang row at walang direktang access sa pamamagitan ng paglalakad o sasakyan. Kapag naghahati ng isang ari-arian, dapat itong i-regulate kung aling landas/access ang ibinibigay. Ang kabayaran para sa paggamit at/o pakikilahok sa mga gastos sa pagpapanatili ng mga daanan/mga ruta ng pag-access ay may katuturan.
Mga gastos para sa mga karapatan sa daan at daanan
Ang halaga ng mga gastos para sa mga right of way at passage ay dapat matukoy batay sa intensity ng paggamit. Maaaring isama ang pribado o komersyal na paggamit sa pagkalkula dito. Kung hindi sumang-ayon ang mga partido, ang mga gastos ay maaaring matukoy ng isang eksperto.
Land register entry
Kung ang isang right of way at/o right of passage ay ipinagkaloob sa kalapit na ari-arian, dapat itong ilagay sa land register sheet ng encumbering property. Ang pahintulot ng may-ari ay isang kinakailangan para sa pagpasok sa rehistro ng lupa. Kung ang mga right of way at passage ay makukuha sa land registry office kapag gumawa ng mga bagong land register sheet, ang administratibong pagsisikap ay mas mababa at ang mga gastos ay karaniwang mas mababa kaysa sa mga susunod na entry.
Tip:
Ang lugar para sa mga daanan at daanan ay hindi dapat masyadong malawak, dahil maaari itong humantong sa pagbawas sa halaga kung ang property ay ibinebenta nang may rehistradong easement. Ang pagbabago ng pagmamay-ari ay hindi nagreresulta sa pagwawakas ng right of way o right of passage.
Humingi ng tulong
Authority German, mga legal na regulasyon, hiwalay at/o pambihirang mga regulasyon at hindi mabilang na mga talata ay hindi ginagawang madali para sa mga normal na mamamayan na mahanap ang kanilang paraan. Ang hindi sinasadyang pagkakamali ay maaaring sapat na para hindi maaprubahan ang proyekto o para magkaroon ng mga legal na problema sa mga bagong may-ari ng ari-arian. Maipapayo na humingi ng tulong sa isang surveyor o isang abogado/notaryo na dalubhasa sa batas sa real estate at construction. Sa maraming kaso, ang karampatang suporta ay makakatipid ng pera, oras at nerbiyos.
